청년 버팀목 전세 대출 후기 (1편:어려운점/매물 체크 포인트)

 

버팀목 전세 자금 대출을 실제로 받아보고 난 후 느낀 점

결혼 준비 중에서 가장 중요하다고 생각되는 것이 바로 신혼집 구하기입니다. 저희는 7월까지 계약 만료가 되는 각자의 집에서 지내고 있었기 때문에, 4월 정도부터 신혼집을 구하면 되지 않을까라고 생각하고 있었습니다.

 

그래서 이전에 버팀목 전세자금 대출에 대한 정보를 알아보기도 하고 여러 가지 후기를 찾아보기도 했지만, 실제로 전세 대출을 받기 위해 고군분투를 해보니 더 복잡하고 어렵다는 것을 몸소 느끼게 되었습니다.

 

[생활 정보] (청년)버팀목/시중은행 전세 대출 절차

 

그렇다면 저희가 실제로 청년 버팀목 전세 대출이 가능한 집을 구하기까지의 과정을 얘기하면서, 어떤 점에서 어려움을 겪었는지 적어보겠습니다. 저도 여러 블로그의 전세 대출 관련된 글을 읽으면서 많은 도움을 받았는데, 이 글도 저와 같이 대출 실행에 어려움을 겪은 분들에게 꼭 조금이나마 도움이 됐으면 좋겠습니다.

 

적당한 매물 검색

일단 신혼집을 구할 위치를 정하고 집의 조건을 정하는 과정에서, 이미 상당히 제한된 매물 내에서 구할 수밖에 없습니다. 제가 집을 구하는 기준은 다음과 같았습니다.

 

1. 예신이의 직장을 대중교통으로 한 번에 갈 수 있는 장소이면서, 탑승 위치가 집과 가까운 곳
2. 고속도로에 쉽게 진입할 수 있는 위치 (차를 타고 직장 출퇴근 용이)
3. 대단지 혹은 대단지는 아니지만, 주변에 아파트 단지들이 있는 곳 (주변이 너무 휑하지 않을 정도의 최소한의 인프라가 있는지)
4. 3~15층 남향/남동향 (탑층은 후순위)
5. 청년 버팀목 전세자금 대출 (HF가 아닌 HUG가 가능할 것)
6. 융자무 (HUG 대출을 위함), 보증금 2억 5천 내외

 

이렇게 기준을 정한 뒤, 네이버 부동산 앱을 이용해서 적당한 위치의 매물을 찾고, 연결된 부동산에게 위의 조건을 얘기하며 매물을 찾기 시작했습니다.

 

<네이버 부동산: https://land.naver.com/>

네이버페이 부동산

 

 

매물을 구하면서 어려웠던 점들

그리고 직접 매물을 구하기 시작하면서 왜 전세 대출 매물을 구하기 어려운지를 알게 되었습니다. 결론적으로는 까다로운 HUG 전세대출 조건 때문이라고 말씀드릴 수 있습니다. 차례로 얘기해 보겠습니다.

 

1. 제한적인 전세 대출 가능 매물
   
   처음 부동산 앱을 보았을 때, 그리고 초반에 매물을 구할 때 부동산에 문의를 하면, 대부분 전세 대출이 가능하다고 합니다. 하지만 이때 얘기하는 전세 대출은 대부분 일반 전세 대출을 의미합니다. 버팀목 전세 대출이라고 분명하게 문의해야 하고, 버팀목 전세 대출이 가능하다고 안내받은 경우에도 실질적으로 심사를 통과할 수 있을지 따져보는 건 세입자들 몫이므로 잘 알아보아야 합니다.
   
   

   

   대출 대상 주택에 대한 조건 명시 사항 (이미지 출처: KB 은행 홈페이지 https://obank.kbstar.com/quics?page=C060283&cc=b028364:b061618&%EB%B8%8C%EB%9E%9C%EB%93%9C%EC%83%81%ED%92%88%EC%BD%94%EB%93%9C=LN02000003&QSL=F#loading)

   
   일단 전세 대출을 받을 수 있는 매물의 1차 조건은 전용면적 85 ㎡ 이하 전세 보증금 3억 이하의 매물입니다. 제가 찾아보았던 일반적인 수도권 매물의 전세 보증금 3억 이내의 매물은 대부분 25~30년 이상의 구축 매물이거나, 그에 비해 신축일 경우에는 39~50 ㎡ 이하의 소형 평수에 해당합니다 (2020년대에 지어진 신축은 3억 내로는 어렵다고 생각해야 합니다).
   
   따라서 지하 주차장이 없는 경우가 많고 같은 평수 대비 적은 공간을 가지고 있는 구축 매물을 선택할 수밖에 없습니다. 대부분 신혼집을 구하는 많은 부부들은 신축은 아니더라도 구축은 피하고 싶기 때문에 2000~2010년대 건축된 준신축 매물을 찾는 이유로, 해당 매물은 인기가 많아 매물이 잘 나오지 않고, 나오더라고 경쟁이 심해 금방 나가는 상황입니다.
   
   신축 매물은 전용 면적 11~13평 정도로 저렴하게 나오는 경우에 구할 수 있는데, 혼자 살기에는 충분히 괜찮은 평수지만 신혼부부에게는 조금 작다고 생각될 수 있으며, 향후 자녀 계획이 있다면 상당히 좁은 면적일 수밖에 없습니다.
   
   그리고 2020년 이후로 지어진 매물의 경우에는 더 비싸거나, 적당한 가격의 매물인 경우 문의해 보면 HUG 대출이 불가하다는 얘기를 들었습니다. 대부분 갭투자를 통해 매물을 구매하는 경우이기 때문에, 이 과정에서 융자를 받거나 전세금으로 나머지 잔금을 치르려는 경우이기 때문에 애초에 HUG 대출이 나올 수 없습니다.
   
   이러한 이유로 많은 불편함을 감수해야 하는 구축 매물을 선택하거나, 1억 정도의 추가 여유 자금과 HUG 대출 대신 HF 대출을 받는 조건을 감수하고 신축 매물을 선택해야 합니다. 저희는 안정적인 HUG 대출을 최우선 순위로 두고 집을 구했고, 최대한 구축을 피하려고 했기 때문에 집을 구하는 과정이 상당히 어려웠습니다.
   
   사실 너무 많은 스트레스와 발품을 팔 생각이 없다면, 위에서 처럼 적당히 타협하는 선(구축 or 추가자금과 HF 대출)에서 매물을 선택하시면 더 수월하게 집을 구할 수 있습니다.
   
   
2. 대출 신청이 가능한 매물인지 확인
   
   전세 대출을 받을 수 있는 조건은 제가 이전 포스팅한 글에서 적은 것처럼 잘 알려져 있지만, 실제로 대출을 신청하고 대출 심사를 통과하는 과정에서 거절되는 경우가 꽤나 있습니다. 대출 심사는 계약서를 작성한 뒤에 받을 수 있는데 (이러한 과정에서 계약 전 가계약 상태 혹은 미리 은행에 가서 가심사를 받는 경우도 많습니다), 이러한 과정에서 심사가 거절이 되면 계약금을 못 받을 수 있거나 혹은 걸어 놓은 특약으로 돌려받아야 하는 상황이 옵니다.
   
   이러한 시간과 돈을 낭비하기 전에 심사를 통과할만한 매물인지 확인하는 과정이 필요합니다. 가장 쉽게 확인할 수 있는 게 융자금 여부이며, 이 외에 저당권 설정, 주택공시가격 등을 확인해야만 합니다.
   
   그리고 대부분 아파트(공동주택)가 아니라면 HUG 대출이 나오지 않는다고 생각하고 매물을 구하는 게 좋습니다. 아파트에는 주상복합도 포함되지만, 매매가와 전세가의 차이가 크지 않은 매물의 경우에도 마찬가지로 HUG 심사에 거절될 가능성이 높습니다. 해당 부분은 추후에 공시가격에 대한 설명을 드리면서 언급하겠습니다.
   
   
3. 이사 일자에 따른 매물수
   
   저희는 7월에 계약이 끝나기 때문에 6월 초~7월 중순까지 입주가 가능한 매물을 알아보았는데, 이 때는 일반적인 이사철이 아니었기 때문에 매물 자체가 너무 적었습니다. 연락해서 협의가 가능한 경우가 있지만, 전세의 경우에는 기존 세입자가 받을 전세금을 새로운 세입자에게 받는 경우가 상당 경우 있기 때문에, 일자 협의를 할 수 없는 경우가 많습니다. 때문에 매물이 많이 나오는 12월~3월 정도가 매물을 구하기 가장 좋은 시기라고 생각됩니다.

 

지역별 매물 선정 기준과 장단점

저희는 직장 위치를 고려해서 예신이의 직장을 지나는 버스 노선을 조사해서 가능한 매물 위치를 군포/의왕/북수원 방면으로 선정하고 부동산에 연락을 돌렸습니다. 저희의 경우에는 3월부터 알아보기 시작했는데, 대부분 6-7월 매물은 5월부터 알아본다고 하여, 본격적으로 직접 매물을 보러 다니는 건 4월부터 시작했습니다.

 

몇몇 후보지에 대해서 조사를 해보면서, 해당 지역의 장점과 단점을 파악해 보았습니다.

1. 산본-평촌 근처
   
   장점: 인프라가 뛰어나다 (수많은 먹거리/놀거리가 있음), 대단지가 많고 그만큼 거주 인구가 많아서 안전한 편이다, 대중교통이 잘 되어 있다 (4호선 산본역 이용, 군포 시청 앞 광역 버스 정류장 있음)
   
   단점: 대부분 90년대 구축 아파트이며, 그로 인해 주차 공간이 매우 협소하다. 구축 아파트가 아니라면 상당히 전세 보증금이 높아서 버팀목 대출을 받을 수 있는 매물이 없음.
   
   
2. 북수원 IC 근처
   
   장점: 아파트 평수 및 건축 연도 대비 저렴한 매물이 많다, 수원역 및 광교역 부근으로 갈 수 있는 대중교통이 있어서 인프라는 나쁘지 않다.
   
   단점: 대중교통으로 이동이 어려운 곳이 있으며, 도로가 좁아서 교통 체증이 있음. 버스는 있으나 지하철이 없음.

결과적으로 산본-평촌의 경우, 전세 보증금은 저렴하여 가장 자금적인 여유를 확보할 수 있는 곳이었으나, 제가 자차로 출퇴근하기에는 주차 스트레스가 너무 심할 것으로 예상하여 포기하게 되었습니다.

 

북수원 방면은 계속해서 관심을 가져왔는데, 매물이 잘 안 나오고 있는 매물은 치명적인 단점 (꼭대기층으로 수압이 약함, HUG 대출이 안 나오는 신축)이거나 보증금 제한이 맞질 않았습니다.

 

HUG 대출받을 수 있는 매물인지 판단하는 포인트

계속해서 부동산 네이버 앱과 매물 확인을 하면서, 몇몇 적당한 매물을 구하긴 하였으나, 위에 적어놓은 예를 제외하고 직접 구하기 전에는 생각지 못한 대출의 함정이 존재했습니다. 사실 요즘 전세 사기가 기승을 부리기 때문에, 최근에는 인터넷과 유튜브에서 많이 알려지고 있는 포인트이지만, 직접 구해보기 전에는 와닫지 않아서 자세히 안 보게 되는 부분입니다.

 

1) 등기부 등본 확인 (근저당설정, 신탁 유무, 공동명의 등)

층수도 5층에 보증금도 적당한 매물을 직접 확인하고 온 뒤, 근저당 설정이 되어 있는지 확인하였는데 실제로 있었던 경우가 있습니다. 이런 경우 근저당을 실제로는 없앴으나, 말소 신청을 안 하여 남아 있는 경우가 있어 계약서에 말소 의무를 특약으로 걸어놓고 하는 경우가 있지만, 저 같은 경우에는 굳이 리스크를 안고 거래를 하고 싶진 않았습니다.

 

등기부등본을 확인할 수 있는 인터넷 등기소

알고 있는 주소를 입력하면 수수료를 지불하고 확인할 수 있습니다.

 

근저당 설정을 확인하는 방법은 매물의 주소지를 알고 있으면 확인할 수 있습니다. "인터넷 등기소"를 검색한 뒤, "부동산 등기"란에 "열람/발급 출력"을 선택하여 주소지를 입력하면, 700원의 수수료를 지불하고 해당 매물의 등기부 등본을 확인할 수 있습니다.

 

단 수수료를 지불하고 1시간 이내로만 확인이 가능하니, 이 점을 기억하고 확인하시길 바랍니다.

 

<등기부 등본 발급 - 인터넷 등기소 주소: http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp>

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

등본을 크게 보면 나오는 순서대로 1) 표제부 2) 갑구 3)을구로 나눌 수 있습니다.

 

"표제부"에서는 등기가 되어있는지, 아파트가 맞는지 확인할 수 있고, 별도 등기도 확인할 수 있습니다.

 

"갑구"에서는 소유주를 확인할 수 있는데, 이 부분에서 근저당 외에도 신탁여부를 확인할 수 있습니다. 최근 전세사기 수법 중, 신탁회사를 거쳐 거래한 매물을 신탁회사의 동의 없이 거래한 뒤 전세금을 받아 달아나는 수법이 잘 알려져 있습니다. 이 경우 거래할 때 신탁회사의 동의를 받고 진행하면 문제없지만, 역시 이러한 매물은 걸렀습니다.

 

여기서 중요한 근저당 설정 여부는 "을구"에서 확인할 수 있습니다. "등기 목적"란에 근저당설정이 되어있는지 확인하고, 있더라도 말소 (빨간색 취소선 표시)가 되어 있는지 잘 확인해 보시길 바랍니다 (해당 근저당 설정이 걸린 후, 그 뒤에 말소 사항이 있는지 확인!).

 

해당 방식을 알고 난 뒤에는, 매물을 보러 가기 전에 동/호수를 미리 문의하였습니다. 종종 안 알려주는 경우도 있는데, 걸리는 부분이 없다면 알려주지 않을 이유가 없으니 거르는 기준으로 사용하여 계약하지 못할 매물에 불필요한 걸음을 할 수고를 줄일 수 있습니다 (생각보다 매물을 보러 가는데 개인연차를 쓰는 경우가 많아서 신중할 수밖에 없습니다).

 

2) 신탁 회사 소유 확인

위에 설명드린 대로, 신탁 회사가 소유주인지 확인합니다. 이 역시 불필요한 리스크를 피할 수 있는 기준이 됩니다. 신탁 소유로 되어있다면 웬만하면 피하고, 꼭 거래하고 싶은 매물이라면 신탁 회사의 동의 하에 계약을 진행해야 한다는 것을 명심하시길 바랍니다.

 

3) 공동 명의

공동 명의의 경우에는 큰 문제는 아니지만, 원칙적으로 계약 시 둘 모두와 하게 되어있는 점이 문제가 될 수 있습니다. 공동 명의자가 부부인 경우에는 한 명만 계약해도 문제가 없는 경우가 많다고 하지만, 이를 이용하여 불편한 사항이 생길 수 있기 때문에 이 역시 리스크라고 생각하여 피하게 되었습니다.

 

4) 집주인이 외국인이거나, 내국인이지만 해외에 거주하는 경우

이런 경우가 있을까 싶은데, 제가 매물을 구할 때 집주인이 해외에 거주하는 분들이 생각보다 많았습니다. 나중에 자세히 서술하겠지만, 이런 경우에 HUG 대출인 경우 상당히 복잡한 절차를 통해 심사를 받아야 하고, HUG 심사에서는 통과했음에도 은행에서 거절하는 경우가 있을 수 있습니다.

 

해외 거주 하는 경우에도 잠시 한국에 들어왔을 때 계약을 한다면 크게 문제가 되지 않을 수 있는데, 계약 후에 다시 돌아가야 하는 경우에는 대출 관련 등기나 연락을 받기 어렵기 때문에, 여전히 문제가 될 수 있으며 애초에 해외에 거주 중이라면 해당 국가 대사관을 통해서 서류를 받아서 처리해야 하는 등... 급한 경우가 아니라면 굳이 계약을 하기에는 리스크가 크다고 보고, 은행에서도 마찬가지로 생각해서 대출 승인이 잘 나지 않는 것이라고 생각합니다.

위에서 언급한 것처럼 제 경험상 3차례 있었는데, 이 사실을 부동산에서 처음부터 얘기해 준 경우는 없었고, 보통 나중에 집을 직접 보러 갔을 때나 계약 얘기를 꺼낼 때쯤 하는 경우가 많습니다. 세입자 입장에서 헛수고를 하고 싶지 않다면 이 부분도 처음부터 물어보는 것이 좋을 듯합니다.

5) 공시 주택 가격

저희도 계약한 매물에 대해서 계약 준비를 하면서 비교적 나중에 알았던 사실인데, 최근 전세사기로 인해서 HUG 대출 요건으로 공시가격의 140%에서 126%로 낮췄다는 정보를 들을 수 있습니다. 당연하게도 매물을 구할 때 미리 공시 주택 가격을 알아보고 현장 방문을 하거나 계약을 하는 것이 좋습니다.

 

<국토교통부 부동산 공시 가격 확인 사이트: https://www.realtyprice.kr/notice/town/nfSiteLink.htm>

부동산공시가격 알리미

최근 (2024년) 공시 가격 확인 페이지

 

위 사이트 혹은 구글 등 검색창에 공시 주택 가격을 치면 나오는 국토 교통부 "부동산 공시가격알리미" 사이트에 들어가셔서  "공동주택가격 열람"을 클릭하면 주소와 동/호수를 입력하는 란이 나옵니다. 해당하는 정보를 선택하시면 최종적으로 연도별로 단지명/동명/호명/전용면적 등이 나오고, 그 옆으로 "공동주택가격"이 나오는데, 이것이 공시 주택 가격 (혹은 공시지가로 혼용, 공시 지가는 토지에 해당하는 개념)입니다.

 

공동주택가격 열람에서 주소지를 입력하면 아래와 같은 공동주택가격을 확인할 수 있습니다.

 

전세 보증금의 허용 범위를 계산하는 기준이 되는 공동주택가격 (~126%)

 

중요한 것은 해당 매물의 전세가가 위의 언급한 공시 주택가격의 126%를 초과하면 안 된다는 것입니다. 그렇다면 위의 이미지에서 나오는 매물의 적절한 전세 가격을 공시지가를 반영하여 계산해 보겠습니다.

 

198,000,000 (공시지가) X 1.26 (126%) =  249,480,000

 

즉 해당 매물이 2억 5천으로 전세가 나왔고 이를 계약하고 대출을 받으려 한다면 승인이 거절될 확률이 높다는 것입니다. 그렇기에 해당 매물이 2억 4천9백만 원이 넘는다면, 다른 매물을 알아보시거나 HF 대출을 이용하시는 것이 좋습니다.

 

다음 글에서는 실제로 구한 매물을 대상으로 대출을 받으면서 겪은 상세 과정과 함께, 실제로 어떤 어려움이 있었는지 적어보도록 하겠습니다. 제 글이 다른 분들의 원만한 대출을 받는데 도움이 되었으면 합니다. 지금까지 글을 읽어주셔서 감사하고, 다음 포스팅도 참고해 주시길 바랍니다.